Правила управления малоэтажными жилыми комплексами

Вводятся правила управления малоэтажными жилыми комплексами

До сих пор в жилищном законодательстве не было чётко прописано понятие малоэтажных жилых комплексов. В разное время их относили то к таунхаусам, то к индивидуальным, то к блокированным постройкам.

Это создавало определённые трудности как для собственников помещений в таких жилых домах, так и для управляющих организаций. Теперь решено закрепить на законодательном уровне правила управления и содержания малоэтажных жилых комплексов.

Новая глава в ЖК РФ

Депутаты Госдумы внесли на рассмотрение законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому предлагается дополнить ЖК РФ отдельной главой. Эта глава будет регулировать правила управления и содержания общего имущества малоэтажных жилых комплексов.

Документ даёт чёткое определение малоэтажному жилому комплексу. Под ним понимается “комплекс отдельно стоящих жилых домов и (или) блокированных жилых домов и (или) многоквартирных жилых домов с количеством надземных этажей не более чем три (без учёта мансардного этажа)”.

Важным условием отнесения малоэтажных жилых домов к комплексу является тот факт, что он должен быть построен одним застройщиком “в результате комплексного освоения территории и расположен на земельных участках, образующих один или несколько элементов планировочной структуры поселения”.

Ещё один момент: малоэтажный жилой комплекс должен включать в себя “территории общего пользования, некапитальные сооружения, элементы благоустройства и озеленения в пределах комплекса”. Также предлагается, чтобы собственники помещений в таких комплексах приняли на общем собрании внутренний документ, утверждающий правила совместного проживания и добрососедства.

Размер доли в праве собственности на общее имущество будет соразмерен общей площади помещения и земельного участка в собственности каждого владельца помещения.

Высшим органом управления малоэтажным жилым комплексом признаётся общее собрание собственников, на котором выбирается способ управления и управляющая организация. Собственники на ОСС должны будут определить содержание договора управления, порядок его заключения и расторжения по собственной инициативе.

Пояснения к законопроекту

Как сказано в пояснительной записке к проекту Федерального Закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», необходимость введения правил управления малоэтажными жилыми комплексами вызвана сразу несколькими обстоятельствами.

Во-первых, в последнее время всё активнее идёт малоэтажное строительство, с чем связана проблема их эксплуатации и управления. Во-вторых, нужно урегулировать отношения собственников, проживающих на одной территории и взаимодействующих между собой и с управляющей организацией. Ну и, наконец, на сегодняшний день нет действующих норм жилищного законодательства, регламентирующих управление и содержание малоэтажных жилых комплексов.

Кроме того, в различных НПА не существует точного определения малоэтажного жилого дома и указание на количество этажей в таком МКД. В Приказе Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 года «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» малоэтажный жилой дом описан, как дом для постоянного проживания высотой не выше 3 надземных этажей.

Также нужно учитывать и тот факт, что при нынешних темпах и особенностях возведения новостроек, зачастую один застройщик осваивает определённый земельный участок. На этом участке ведётся строительство малоэтажного жилого комплекса или коттеджного посёлка. При этом, даже двухэтажные дома могут являться многоквартирными.

В виду отсутствия правового регулирования данного вопроса возникают многочисленные судебные споры между собственниками и управляющими организациями из-за злоупотребления правами обеими сторонами и нарушений законодательства. Для разрешения спорных ситуаций судам приходится руководствоваться нормами жилищного законодательства в части управления МКД. Но это не является выходом из проблемы.

Поэтому и предлагается узаконить отдельным определением статус малоэтажных жилых комплексов, урегулировать отношения, возникающие с управлением ими, а также установить чёткие критерии для таких типов домов, правила эксплуатации и содержания.

В законопроекте говорится, что под объектами малоэтажного жилищного строительства подразумеваются жилые дома с количеством надземных этажей не более чем 3 (без учёта мансардного этажа), предназначенные для проживания одной или нескольких семей. Инициаторы предлагают установить следующие виды объектов малоэтажного жилищного строительства:

  • отдельно стоящие жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры;
  • жилые дома блокированной застройки, не предназначенные для раздела на квартиры, с общей стеной с соседним домом и самостоятельным выходом на придомовой земельный участок;
  • малоэтажные многоквартирные жилые дома, состоящие из двух и более квартир, с выходом в помещения общего пользования.

Инициаторы законопроекта хотят исключить из состава общего имущества малоэтажного жилого комплекса объекты социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры. Законопроект подразумевает передачу этих объектов инфраструктуры застройщиком в собственность муниципальных образований или специализированных организаций. Однако предлагается предоставить право застройщику на оформление этих объектов в свою собственность.

Порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений в МКД (ст.44-48 ЖК РФ) предлагается распространить и на собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе. До первого общего собрания правила добрососедства будет разрабатывать и вводить в действие застройщик при передаче жилых помещений покупателям.

Проект Федерального закона

Проект Федерального закона “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” предполагает, что придомовая территория малоэтажного жилого комплекса будет формироваться застройщиком на этапе планировки проекта строительства. Границы этой территории определяются внешними границами одного или нескольких земельных участков, приобретённых застройщиком для малоэтажного строительства.

Собственникам принадлежит на праве общедолевой собственности общее имущество малоэтажного жилого комплекса, которые вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться.

К общему имуществу малоэтажного жилого комплекса не относятся:

  • строения, сооружения и другие объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры с механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием;
  • котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, трансформаторные подстанции,
  • инженерные сети тепло-, газо-, электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения;
  • дороги, проезды и другие элементы коммунальной инфраструктуры;
  • объекты социального назначения (детские сады, школы, поликлиники, больницы, иные образовательные, медицинские, социальные учреждения) и земельные участки, на которых они расположены.

Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе не имеют права:

  • “осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество малоэтажного жилого комплекса;
  • отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество малоэтажного жилого комплекса, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в малоэтажном жилом комплексе.”

Уменьшить размер общего имущества малоэтажного жилого комплекса можно только с согласия всех собственников. Увеличить размер общего имущества малоэтажного жилого комплекса посредством изменения границ между земельными участками в пределах застройки можно на основании решения ОСС.

Управляющая организация не имеет права передавать объекты общего имущества в малоэтажном жилом комплексе в пользование иным лицам. Такое решение может принять общее собрание собственников.

Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе должны содержать общее имущество этого комплекса. Размер платы за содержание общего имущества пропорционально доле в праве общедолевой собственности, если иное не установлено решением ОСС.

Первое собрание собственников проводит застройщик в течение одного месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 50% жилых помещений в составе малоэтажного жилого комплекса и их передачи по акту покупателям.

Если в состав малоэтажного жилого комплекса входит более 100 жилых помещений, то общее собрание собственников может проводится в форме собрания уполномоченных. Порядок созыва и проведения такого собрания утверждает общее собрание собственников.

К компетенции общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе относится принятие решения о:

  • выборе способа управления;
  • выборе управляющей организации, изменении или расторжении договора управления;
  • установлении размера платы за содержание общего имущества;
  • пользовании общим имуществом;
  • распоряжении, уменьшении/увеличении общего имущества, предоставлении объектов в его составе в пользование третьим лицам на основании договоров;
  • утверждении, применении, изменении и отмене правил добрососедства и других документов, регулирующих основы взаимоотношений собственников;
  • другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции ОСС.

Если в малоэтажном жилом комплексе не более 50 квартир, то собственники могут выбрать на общем собрании непосредственный способ управления. Если квартир больше 50, то решением ОСС должна быть выбрана управляющая организация. До проведения первого собрания собственников выбор управляющей организации и заключение договора управления осуществляется застройщиком.

Выбранная решением ОСС управляющая организация осуществляет свою деятельность на основе договора управления и несёт ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества малоэтажного жилого комплекса.

Договор управления заключается собственниками с управляющей организацией в письменной или электронной форме с использованием системы. Собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Собственники на основании решения ОСС могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если управляющая организация не выполняет своих обязанностей и условий заключённого договора. Решения по вопросам расторжения договора управления и выбора управляющей организации принимаются большинством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Правила управления малоэтажными жилыми комплексами

Основные новации подготовленных Минстроем поправок в Жилищный кодекс комментирует член рабочей группы АСИ по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иван Кудряшов.

Минстрой подготовил и выставил для общественного обсуждения на портал оценки регулирующего воздействия нормативных правовых актов проект федерального закона, вносящего важные изменения в Жилищный кодекс РФ, которые касаются управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами.

Согласно этому документу собственники малоэтажных жилых комплексов и таунхаусов получат возможность управлять своим жильем по нормам, сходными с управлением квартирами в многоэтажных домах. В частности, у них появится право проводить общие собрания, выбирать управляющую организацию, заключать с ней договор и пр.

Но одновременно с этим появятся и обязанности по содержанию общего имущества, в т.ч. проведению текущего и капитального ремонта. В соответствии с законопроектом к общей собственности жителей МЖК будут относиться дороги, проезды, тротуары, детские и спортивные площадки, парковки, элементы благоустройства и озеленения. Их содержание ляжет на плечи жильцов малоэтажных жилых комплексов, в собственность которых переходят и земельные участки.

Основные новации документа для портала ЕРЗ прокомментировал один из его разработчиков — управляющий партнер ООО «Концепт Проект», член рабочей группы Агентства стратегических инициатив по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иван КУДРЯШОВ (на фото).

— Иван Викторович, насколько актуальны предлагаемые Минстроем изменения?

— Их актуальность трудно переоценить. Дело в том, что в настоящее время по-прежнему отсутствует правовое регулирование управлением малоэтажными жилыми комплексами. Из-за этого возникает множество споров между предпринимателями, управляющими малоэтажными жилыми комплексами, и жителями, и, соответственно, большое количество злоупотреблений с той и с другой стороны.

Нередко добросовестный застройщик сталкивается с недобросовестными жильцами МЖК, которые отказываются платить за содержание и уборку территории, мотивируя это тем, что земля им не принадлежит, что обслуживание территорий должно проводиться за счет налогов муниципальной властью и т.п. А где-то, наоборот, управляющие структуры создают условия, которые «напрягают» жильцов, доставляют им большие неудобства: чрезмерные, необоснованные тарифы, запрет проезда к своим домам и пр.

Чтобы избежать таких ситуаций, еще в 2014 году вице-премьер Дмитрий Козак по результатам доклада Уполномоченного по правам предпринимателей при Президенте РФ подписал поручение «О разработке порядка управления малоэтажными жилыми комплексами». Тогда была разработана первая версия законопроекта об управлении малоэтажными жилыми комплексами. Она прошла цикл согласований в органах государственной власти, была внесена в Госдуму президентом НАМИКС, депутатом ГД РФ шестого созыва Еленой Николаевой, но дальше нижней палаты данная законодательная инициатива не продвинулась, и в итоге замерла.

В конце 2017 года к этому вопросу вернулись, был проведен ряд совещаний, на которых обсуждались проблемы регулирования блокированной жилой застройки. Дело в том, что таунхаус как вид жилья имеет двойственный статус, и часто регистрируется и как жилой дом, и как общая блокированная застройка, в связи с этим назрело решение вопроса о его правовой природе.

Когда в Жилищном кодексе начали определять многоквартирный дом, жилой дом и автономный жилой блок, возникло противоречие между статусом здания применительно к жилому дому блокированной застройки в целом и автономному жилому блоку. Для кадастрового учета невозможна ситуация, при которой здание находится в другом здании. Соответственно, либо отдельный автономный объект является зданием, либо, наоборот, зданием признается жилой дом блокированной застройки в целом — и тогда все, что находится внутри, является жилыми помещениями в статусе квартир и т.п.

Было дано поручение проработать данный вопрос, в том числе вернуться к вопросу формирования правил управления малоэтажными жилыми комплексами. Проведя совещание с застройщиками, которые активно работают в данном сегменте жилищного строительства, Минстрой разработал законопроект, который мы сегодня обсуждаем.

Читайте также:  Фундамент под гараж – технология и особенности возведения + Видео

— Так что в итоге решили признать зданием: таунхаус в целом или каждый его автономный блок?

— По итогам совещания застройщики сформулировали общую позицию и заявили, что желательно сохранить каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки в качестве самостоятельного вида недвижимости. В этом есть логика, ведь если признавать зданием исключительно общий жилой дом блокированной постройки, то тогда он вместе с составляющими его помещениями, по сути, приравнивается по своей природе к многоквартирному жилому дому.

Поэтому, чтобы сохранить индивидуальность данного объекта недвижимости, законопроект предусматривает, что зданием является каждый автономный жилой блок. По рекомендации застройщиков ему дали отдельное название: «жилой дом блокированный». То есть существует индивидуальный жилой дом как отдельно стоящее здание, и есть блокированный жилой дом, который блокируется с другими такими же домами в блокированную жилую застройку.

— Это очень важное решение. Из скольких блоков (то есть жилых домов блокированных) должен состоять жилой дом блокированной застройки, и как решен вопрос с участками?

— На основе обширной многолетней практики регистрации каждого отдельного жилого блока в качестве жилого дома, подтверждено, что жилой дом блокированной застройки должен состоять максимум из 10 блоков (напомню, что если их будет больше, нужно будет проходить экспертизу проектной документации). При этом каждый из блоков должен быть обеспечен возможностью автономного существования и отдельным земельным участком.

Последнее обстоятельство вызвало необходимость согласования данной позиции с Минэкономразвития, которое всегда подчеркивало, что любое находящееся на кадастровом учете здание должно размещаться на своем индивидуально определенном земельном участке. Соответственно, дома, которые не соответствуют этому статусу, должны будут иметь статус многоквартирных жилых домов.

— Интересно, как теперь будет решаться проблема, порожденная одной из самых противоречивых и дискуссионных поправок в 214-ФЗ — формулой «один застройщик — один объект — одно разрешение на строительство»? Ведь если домами признаются отдельные автономные блоки таунхауса, то что же теперь — под каждый блок отдельную фирму-застройщика создавать, что ли?

— Этот вопрос является предметом дополнительной дискуссии. По мнению профильных подразделений Минстроя, в разрешении на строительство может быть указано несколько зданий, входящих в строящийся объект. Чтобы решить эту проблему, законопроектом предусмотрено, что на несколько автономных блоков выдается одно разрешение на строительство.

Так что, думаю, в итоге удастся выработать подход, устраивающий всех.

— А как законопроект предлагает решать вопросы эксплуатации и управления малоэтажными жилыми комплексами?

— Здесь есть несколько аспектов. Первый — формирование имущества общего пользования и правил управления им: как и когда назначается управляющая организация, выбираются собственники, условия, при которых они голосуют, как формируется размер платы за обслуживание территории. Все это направлено на то, чтобы снять те злоупотребления, о которых мы говорили выше.

Законопроектом предусмотрено, что в состав общего имущества малоэтажного жилого комплекса включаются дороги и иные территории общего пользования, которые обслуживают весь комплекс в границах, предусмотренных документацией планировки территорий, разработанной при его создании. К общей собственности будут относиться дороги, проезды, тротуары, детские и спортивные площадки, парковки, элементы благоустройства и озеленения. Их содержание ляжет на плечи жильцов малоэтажных жилых комплексов и таунхаусов.

В составе общего имущества могут оказаться некоторые иные объекты, и, наоборот, возможны изъятия из общего имущества. Например, футбольное поле может остаться в собственности застройщика либо управляющего и предоставляться жильцам отдельно за плату. В общей собственности может остаться реликтовый сад или какой-то иной объект, требующий особого обслуживания и исключающий возможность коллективного разума при принятии решений о его обслуживании.

Для таких объектов предусмотрено индивидуальное формирование платы за их обслуживание. Она может включаться в общую плату, если собственники, которые неограниченно пользуются объектом, примут такое решение. Если же этот объект имеет фиксированную повременную плату, то он функционирует как самостоятельный коммерческий объект на территории малоэтажного жилого комплекса, а плата за пользование им не включается в общую плату.

— Как в документе решается вопрос с инженерными сетями?

— Большинство экспертов полагает, что передавать сложные сети в общее имущество малоэтажного жилого комплекса не следует. Я тоже считаю, что сложные инженерные сети, требующие регламентного обслуживания, нельзя ставить в зависимость от индивидуальных решений собственников и управляющих. Поэтому они либо передаются в муниципальную собственность, либо содержатся по регламенту собственником, застройщиком, управляющим либо третьим лицом за счет тарифа на содержание и обслуживание этой сети, как это сегодня практикуется во многих малоэтажных поселках.

Что касается таунхаусов, то инженерные сети блокированной жилой застройки могут стать общей собственностью собственников таких помещений, если соответствующая сеть блокированной застройки — единая, а не собственная для каждого жилого дома.

Для управления этим общим имуществом можно привлечь управляющую организацию, создать кооператив либо сеть остается в непосредственном управлении — последнее разрешено нормами Жилищного кодекса в том числе и для многоквартирных домов до 36 квартир.

При непосредственном управлении собственники на общем собрании сами принимают решение о том, как они обращаются с этим имуществом. В этом случае договор заключается не на управление в целом, а на выполнение каких-либо услуг. Скажем, нужно содержать в порядке водяную трубу от колодца до подключений. Соответственно, именно на эту работу привлекается отдельный сантехник или кто-либо еще, имеющий необходимый опыт, и, например, раз в полгода либо при аварийной ситуации он приезжает на место и выполняет необходимые работы.

Если же сети в малоэтажном комплексе или таунхаусе не общие, то, как и в индивидуальных домах и коттеджах, за сетями до границы балансового разграничения сетевой организации каждый собственник следит самостоятельно — точно так же, как внутри квартир мы сами следим за своими сантехническими приборами. Жилец может заключить договор со специализированной организацией либо просто вызывать аварийную бригаду в случае возникновения проблемы.

— Какие формы управления малоэтажными жилыми комплексами предусматривает новый документ?

— Это может быть как привлечение управляющей организации, так и создание специализированного потребительского кооператива или товарищества собственников жилья. Но отмечу, что выбор формы происходит тогда, когда сам жилой комплекс построен наполовину или более. А до этого момента его управлением в соответствии с Жилищным кодексом занимается управляющая организация, привлеченная застройщиком, который должен сделать это, как и в случае с многоквартирным домом, в течение 5 дней после сдачи первых домов, пока жилье еще не передано собственникам.

Для повышения прозрачности приобретения жилых домов в малоэтажных жилых комплексах предусмотрен такой документ, как декларация малоэтажного жилого комплекса — правила создания и эксплуатации МЖК. В ней застройщик отражает свои предложения будущим приобретателям объекта, информирует о том, что будет на этой территории в соответствии с документацией по ее планировке.

Поскольку далеко не все читают документы по планировке территории (которые порой и не размещаются в открытом доступе), должен быть сформирован документ, фиксирующий основные данные о конкретном жилом комплексе. Например, о том, какое имущество планируется передать в общую собственность, какое — в собственность жильцов, что из принадлежащего третьим лицам предусмотрено для пользования неопределенным кругом лиц из числа жителей комплекса и т.д.

Таким образом, тем самым заранее формируется прозрачная картина применительно к собственности конкретного малоэтажного комплекса: что и когда передается в общую собственность, что остается в собственности частных лиц либо передается в собственность муниципальную. Исходя из этого, определяется ориентировочный размер платы за содержание и обслуживание территорий общего пользования и иных объектов, которые находятся в общей собственности.

Для чего это необходимо зафиксировать заранее? Это нужно для того, чтобы размер платы не оказался неприятным сюрпризом для тех, кто это имущество приобрел. Чтобы все сразу всё понимали еще на старте. Так что такой документ крайне важен и полезен как для самих застройщиков, так и для приобретателей ими построенного жилья.

— Согласен с Вами. Скажите, как один из разработчиков законопроекта, можно ли назвать его проработанным документом?

— Считаю, что это качественный документ. Мы работали над ним два месяца, и теперь, в ходе общественного обсуждения, которое продлится до 19 апреля, он вполне может быть оценен и профессиональным сообществом, и другими заинтересованными сторонами. К слову, последнее совещание в Минстрое на эту тему уже не выявило каких-то серьезных противоречий по его содержанию.

Впрочем, есть еще определенные «развилки». Например, по поводу того, у каждого ли автономного блока должен быть свой земельный участок — или жилой дом блокированной застройки должен размещаться на общем земельном участке, который дальше делится по желанию жильцов. Но в данном случае представляется, что если мы формируем блокированную жилую застройку в качестве отдельного вида недвижимости, то тогда приходится соответствовать всем правилам и нормам, которые содержит законодательство для данного вида застройки.

— За какой вариант применительно к земельному участку выступаете лично Вы?

Индивидуальный участок для каждого блокированного жилого дома. А для соблюдения условий ипотечного кредитования — общий участок. Дело в том, что в этой части есть проблемы с ипотечным законодательством. Например, ДОМ.РФ не соглашается подводить свои стандарты под отдельные виды недвижимости: там выступают за то, чтобы был один общий земельный участок.

Поэтому для получения ипотеки на таунхаус фиксируется общий земельный участок, соответственно помещения внутри таунхауса становятся квартирами, но при этом могут быть какие-то частности в плане проектных решений.

То есть это просто формальность, некое буквоедство?

Да, в некотором смысле это именно буквоедство, но оно вытекает из сути самого объекта. В просторечии объект будут называть таунхаусом, а в официальных кредитных документах он будет фигурировать как многоквартирный дом.

В настоящее время ряд застройщиков, возводящих жилые дома блокированные, готовы мириться с тем, что пока на них будут распространяться не все стандарты ипотеки от ДОМ.РФ. Для них этот фактор не является ключевым, поэтому они выступают за дальнейшее формирование таких объектов недвижимости и их предложение на рынке. Такое жилье пользуется спросом, и это главное. А в случае если продажа такого жилья будет осуществляться на условиях ипотеки под залог ДДУ в рамках 214-ФЗ, то этот конкретный объект может называться многоквартирным домом, при этом проектные решения в нем будут те же самые, что и в аналогичных блокированных зданиях.

— Иван Викторович, спасибо за очень интересные пояснения по этому документу, который весьма важен как для застройщиков, так и для потребителей.

Отзыв на проект федерального закона № 1028984–6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

(в части установления порядка управления малоэтажными жилищными комплексами).

Внесен депутатами Государственной Думы Е.Л. Николаевой, В.Ф. Звагельским, И.М. Гусевой, А.П. Езубовым, Н.В. Герасимовой, П.И. Пимашковым.

Целью проекта федерального закона является законодательное установление порядка управления малоэтажными жилыми комплексами, а также особенностей их создания и формирования общего имущества.

Согласно пояснительной записке установление особенностей законодательного регулирования управления малоэтажными жилыми комплексами связано с невозможностью применения в этом случае существующего законодательства об управлении многоквартирными домами.

В этих целях проектом федерального закона предлагается внести изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации. Предлагаемые новации направлены на закрепление:

понятия малоэтажного жилищного комплекса;

перечня объектов малоэтажного жилищного строительства;

требований к составу проекта межевания территории малоэтажного жилищного комплекса, правилам его разработки, согласования и утверждения;

особенностей подготовки, состава и экспертизы документации по планировке территории малоэтажного жилого комплекса;

особенностей получения разрешения на строительство и реконструкцию объекта малоэтажного жилищного строительства;

особенностей управления малоэтажным жилищным комплексом;

состава общего имущества малоэтажного жилищного комплекса;

особенностей прав и обязанностей собственников жилых домов и помещений в многоквартирных жилых домах по содержанию общего имущества малоэтажного жилищного комплекса;

общих основ управления малоэтажными жилыми комплексами, включая легализацию статуса правил проживания в жилом комплексе (правил о добрососедстве);

порядка выбора формы управления малоэтажными жилыми комплексами;

компетенции и особенностей проведения общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Согласно проекту закона малоэтажным жилищным комплексом (далее – комплекс) признается комплекс отдельно стоящих жилых домов и (или) блокированных жилых домов и (или) многоквартирных домов с количеством надземных этажей не более чем три (без учета мансардного этажа). Таким образом, данный комплекс может быть образован либо только объектами индивидуального жилищного строительства или объектами малоэтажного жилищного строительства (многоквартирные дома, дома блокированной застройки), либо сочетанием таких объектов. В этой связи вызывает сомнение вопрос о необходимости выделения в законодательстве понятия «малоэтажного жилого комплекса», поскольку остается неясной правовая природа данного объекта правоотношений. Необходимо учитывать, что Градостроительным кодексом предусмотрено градостроительное зонирование территории, в результате которого определяются, в частности, жилые зоны. В состав жилых зон входят зоны застройки индивидуальными жилыми домами, малоэтажными жилыми домами, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами (статья 35). Следует отметить, что подготовка документации по планировке территории напрямую зависит от функциональной зоны и разрешенного использования земельных участков. Соответственно, вычленение малоэтажного жилищного комплекса и установление для его образования исключительных особенностей представляется излишним.

Читайте также:  Гибкая черепица: состав, основные компоненты

Далее проектом устанавливается, что такой комплекс должен быть образован единым застройщиком в результате комплексного освоения территории. Предусматривается, что образование комплекса может быть предусмотрено правилами землепользования и застройки на территории поселений, городских округов и в Градостроительный кодекс вводится новая статья 45 1 , определяющая особенности подготовки документации по планировке территории такого комплекса, предусматривающие, в том числе образование основных земельных участков и земельных участков вспомогательного использования в проекте межевания территории. При этом к основным земельным участкам предлагается отнести земельные участки, предназначенные для строительства объектов малоэтажного жилищного строительства, а также культурно-бытовых и торговых объектов, а к земельным участкам вспомогательного использования – участки, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения иных объектов, входящих в соответствии с федеральным законом в состав имущества общего пользования собственников и (или) пользователей основных земельных участков, расположенных на них объектов малоэтажного жилищного строительства, а также объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Следует отметить, что к общему имуществу малоэтажного жилищного комплекса, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений, расположенных в малоэтажном жилом комплексе, предлагается отнести территории общего пользования, а также парки, скверы, бульвары, противопожарные водоемы. Вместе с тем согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Из изложенного следует, что такие объекты как парки, скверы, бульвары следует исключить из предлагаемого проектом состава общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений в малоэтажном жилом комплексе. Кроме этого, требует уточнения положение о праве застройщика на передачу в собственность муниципальных образований имеющихся в наличии и являющихся частью общего имущества многоквартирных домов помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения (межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши и так далее), а также объектов инженерно-технического обеспечения таких домов, земельные участки под ними. Представляется, что данное положение в предлагаемой редакции противоречит части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме этого, остается непонятным, на каком праве собственникам помещений, расположенных в малоэтажном жилом комплексе будут принадлежать земельные участки всего комплекса. Поскольку согласно земельному законодательству земельные участки под комплексное освоение территории предоставляются застройщику на праве аренды, то требуется уточнение по вопросу оплаты собственниками объектов общего имущества, располагаемых на таких земельных участках.

Согласно законопроекту разработку и утверждение в органах местного самоуправления проекта межевания территории комплекса для целей его образования обеспечивает собственник земельного участка или всех смежных земельных участков, либо лицо, осуществляющее подготовку документации по планировке территории. Следует отметить, что в соответствии с требованиями градостроительного законодательства проект межевания территории утверждается органом местного самоуправления и его утверждение собственником земельного участка не требуется (статья 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В этой связи представляется, что положения законопроекта, предусматривающие согласование проекта межевания территории органом местного самоуправления и его утверждение собственником земельного участка, нуждаются в дополнительном обосновании.

Важно также отметить, что для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства, в отличие от иных объектов, не требуется разработка проектной документации (часть 3 статьи 58 Градостроительного кодекса). В случае, когда речь идет о строительстве малоэтажных домов блокированной застройки, имеющих общую стену с соседним домом, вопросы безопасности таких объектов приобретают иное значение. В связи с этим, целесообразнее осуществлять разработку проектной документации для таких объектов.

В целях обеспечения соблюдения законных интересов собственников жилых помещений, расположенных на территории малоэтажного жилищного комплекса, проектом предлагается закрепить обязательные для собственников и пользователей положения о внутреннем документе малоэтажного жилищного комплекса — Правилах добрососедства. При этом данный документ разрабатывается и вводится в действие застройщиком до проведения первого общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе и доводится до сведения жильцов при передаче жилых помещений их приобретателям в соответствии с условиями заключенных договоров. В дальнейшем Правила добрососедства могут быть изменены и даже отменены решением общего собрания собственников помещений комплекса. Остается непонятным статус данного документа и обязательность его исполнения. Кроме этого, проектом упоминается об иных документах, регулирующих основы взаимоотношений жителей комплекса и определяющих порядок применения и последствия нарушения данных положений. Следует отметить, что проектом не устанавливаются требования к содержанию данного документа, порядка его принятия, изменения и отмены. Отсутствие данных положений на практике может привести к злоупотреблениям, как со стороны застройщика, так и со стороны управляющей организации.

Проектом закрепляются особенности организации управления малоэтажным жилищным комплексом. Высшим органом управления является общее собрание собственников помещений в комплексе, на котором принимается решение об управлении комплексом любым установленным жилищным законодательством способом, за исключением непосредственного способа управления, который допускается только в случае, если количество жилых помещений в таком комплексе составляет не более пятидесяти. Новацией закона является предложение о проведении общего собрания собственников в форме собрания уполномоченных. Однако, такая форма допустима только, если в состав комплекса входит более 100 жилых помещений. В целом предлагаемые новации не отличаются от действующих норм в отношении многоквартирных домов.

В целом положения об управлении малоэтажным жилищным комплексом содержат большое число избыточных норм, дублирующих основные положения Жилищного кодекса и не позволяющих говорить об особенностях правового регулирования. Кроме того, многие нормы проектируемых статей 48.2, 48.3, 48.4, 48.5,48.6, 48.7 содержат детализацию положений, уже установленных жилищным законодательством, что затрудняет восприятие особенностей управления малоэтажным жилищным комплексом. В этой связи представляется возможным использовать отсылочные нормы, что позволит сократить текст законопроекта и избежать дублирования норм.

Также необходимо отметить, что аналогичный законопроект находится на рассмотрении Государственной Думы (№ 388150–4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий» (в части обеспечения реализации мер по развитию массового малоэтажного жилищного строительства). Представляется целесообразным провести его доработку с учетом интересных новаций нового проекта.

На основании вышеизложенного Комитет по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера не поддерживает концепцию проекта федерального закона.

Для таунхаусов и малоэтажных домов установят статус и правила управления

Депутаты Госдумы подготовили законопроект, призванный урегулировать статус таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов. Предполагается, что собственники будут выбирать из трех вариантов: непосредственное управление, ТСЖ или управляющая компания (УК). Жители таунхаусов должны будут заняться управлением сами, а коттеджные поселки получат УК, выбранную муниципалитетом по итогам конкурса

Эксперты отмечают важность данного законопроекта, потому что на малоэтажные здания приходится до половины вводимого в РФ жилья, а в Жилищном кодексе нет ни определения таунхаусов и коттеджных поселков, ни правил управления ими.

В отсутствии решения жители таунхаусов должны будут заняться управлением сами, а коттеджные поселки получат УК, выбранную муниципалитетом по итогам конкурса.

По определению, блокированный дом (таунхаус), согласно документу — это здание не выше трех этажей, предназначенное для проживания одной семьи, оно имеет примыкающие стены с другими блокированными домами, а также непосредственный выход на участок.

Понятие малоэтажный жилой комплекс (по факту — коттеджный поселок) включает совокупность отдельно стоящих жилых домов (в том числе таунхаусов) не выше трех этажей, возведенных на одном или нескольких участках.

Варианты управления общим имуществом

Для собственников малоэтажек предлагается на выбор три варианта управления общим имуществом:

специализированный потребительский кооператив.

Можно также пригласить управляющую организацию с лицензией на управление многоквартирными домами.

По закону до проведения общего собрания ими управляет УК, у которой заключен договор с застройщиком. Как отмечает гендиректор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин, «более логичным, возможно, было бы оставить по умолчанию УК от застройщика хотя бы на несколько лет, дав жильцам право поменять ее, если не устроит качество услуг». Пока идут ремонт и заселение, полагает эксперт, у нее также будет возможность вовремя устранить недостатки.

Заместитель главы Минстроя Андрей Чибис считает, что сейчас вопросы управления малоэтажными домами отдельно не регулируются, поэтому применяются гражданско-правовые отношения.

В таком случае группой лиц заключается договор с организацией, обслуживающей общую территорию и инфраструктуру, но зачастую возникают случаи, когда часть собственников не согласна с таким договором и его условиями.

Также чиновник отмечает, что в законопроекте прописываются не только способы управления малоэтажными жилыми комплексами, но и правила проведения собраний собственников — с его принятием управление будет происходить в рамках жилищного законодательства.

Отметим однако, что это уже не первая попытка урегулировать правовой статус малоэтажки — в прошлом году другая группа депутатов вносила подобный законопроект, Минэкономики также разрабатывало собственные поправки в Жилищный кодекс.

Заметим, что законопроект в основном совпадает с документом, разработанным ранее Минстроем. Ведомство опубликовало его в марте, однако проект получил отрицательное заключение в части оценки регулирующего воздействия.

Так, в частности, Минэкономики увидело в документе риски возникновения избыточной финансовой нагрузки на предпринимателей, а также необоснованных запретов и ограничений. У данного ведомства вызвало вопросы положение о строительстве блокированных жилых домов — оно может осуществляться на одном общем земельном участке, при этом до их ввода в эксплуатацию каждый дом должен иметь свой отдельный участок.

Это ведомство подсчитало, что сама необходимость проводить такое межевание приведет к дополнительным затратам застройщиков — при расчете на 50 объектов блокированной жилой застройки, каждый из которых состоит из восьми домов, дополнительные расходы на межевание территории могут составить порядка 15 млн руб..

Пока замечания Минэкономики не были учтены ни в доработанной Минстроем версии, ни в новом депутатском законопроекте.

Легализация малоэтажки

В Госдуму внесен законопроект, посвященный малоэтажным комплексам. Документ определяет особенности проектирования, строительства и эксплуатации МЖК.

Над документом с начала 2015-го трудилась группа по защите прав предпринимателей, а внесли его депутаты Госдумы Елена Николаева и Виктор Звагельский. По данным г-на Звагельского, в 2013-2014 гг. в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья малоэтажное составляло более половины. Но к таким объектам нельзя адекватно применить нормы законодательства об управлении многоквартирными домами. «Мы предлагаем установить четкий критерий отнесения жилья к малоэтажному, чтобы сделать легитимным создание таких комплексов, урегулировать отношения, связанные с их управлением, дать участникам таких отношений правой статус»,- рассуждает Виктор Звагельский.

В строительных «Сводах правил» действительно фигурируют разные определения малоэтажных домов. Где-то говорится о четырех этажах, включая мансардный. А где-то о трех – с учетом всех уровней. То есть в малоэтажном доме с подвалом может быть максимум два этажа.

Однако внесенный в Госдуму документ уже несколько отстал от законодательной базы. Например, в пояснительной записке есть ссылки на устаревший Классификатор видов разрешенного использования МЭР.

В конце 2015 года некоторые поправки появились и в Градостроительном кодексе. Теперь и в нем фигурируют не только индивидуальные дома, но и таун-хаузы. Правда, только в статье об объектах, проектная документация на которые не подлежит экспертизе. Тем не менее, авторы решили дать свое определение малоэтажному жилому комплексу в Жилищном и Градостроительном кодексах. Причем во втором случае определения будут расходиться с уже действующими.

Формулировки, предложенные в законопроекте:

Объекты малоэтажного жилищного строительства – жилые дома с количеством надземных этажей не более чем три (без учета мансардного этажа), предназначенные для проживания одной или нескольких семей, а именно:
1) отдельно стоящие жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства) – объекты малоэтажного строительства, не предназначенные для раздела на квартиры;
2) жилые дома блокированной застройки (блокированные жилые дома) – объекты малоэтажного строительства, не предназначенные для раздела на квартиры, имеющие общую стену с соседним домом и самостоятельный выход на земельный участок, прилегающий к такому объекту;
3) малоэтажные многоквартирные жилые дома – объекты малоэтажного строительства, состоящие из двух и более квартир, имеющих выход в помещения общего пользования в таких домах»;
малоэтажный жилой комплекс – комплекс объектов малоэтажного жилищного строительства, образованный единым застройщиком в результате комплексного освоения территории, расположенный на земельных участках, образующих один или несколько элементов планировочной структуры поселения в соответствии с документацией по планировке территории»;

Читайте также:  Защита дерева от влаги и гниения (лак, пропитка или краска)

В законопроекте отдельно оговорены правила создания поселка или малоэтажного комплекса. Для этого можно использовать один или несколько участков. При подготовке проекта планировки и межевания предлагается делить территорию на основные участки и наделы вспомогательного использования (предназначенные для прохода и проезда, для объектов общего пользования, социальной и инженерной инфраструктуры). Проект межевания разрабатывает собственник земли и согласовывает с органом местного самоуправления. Кстати, из состава общего имущества малоэтажного жилого комплекса исключается «социалка», коммунальная и транспортная инфраструктура. Эти объекты застройщик может оставить за собой или отдать муниципалам.

Авторы законопроекта полагают, что эта норма пресечет случаи, когда содержание и эксплуатация таких объектов ложится на жителей поселков.

Обязательная экспертиза проектной документации для малоэтажных объектов не вводится, но предусмотрены упрощенные правила получения разрешения на строительство. Кстати, разрешение может выдаваться как на весь комплекс (все участки), так и на единичные домовладения.

Предусмотрены новые статьи в Жилищном кодексе, которые подробно рассказывают об особенностях управления малоэтажными жилыми комплексами, начиная с правил проведения общих собраний и выбора способа управления. Авторы документа уверены, что сейчас в этой сфере много злоупотреблений как со стороны управляющих организаций (навязывают дополнительные услуги по неадекватной стоимости), так и жителей (отказываются от заключения договора и оплаты потребленных услуг).

Документ также предлагает легализовать и придать официальный статус регламенту проживания в жилом комплексе – “правилам о добрососедстве”.

Правила управления малоэтажными жилыми комплексами

Считать ли зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, или каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости?

Свои ответы на эти и другие вопросы в заключении по обсуждаемому законопроекту дали эксперты Европейского института экономики (Прага, Чехия).

Как разделились мнения членов рабочей группы

29 марта портал ЕРЗ опубликовал интервью с членом рабочей группы АСИ по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Иваном Кудряшовым. Оно посвящено выставленным Минстроем для общественного обсуждения (которое продлится до 19 апреля) поправкам в Жилищный кодекс, касающимся управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами.

Разговор на эту тему, вызвавший большой интерес у читателей, продолжился на страницах портала ЕРЗ 10 апреля. Еще один признанный эксперт в сфере малоэтажного строительства, председатель секции Экспертного совета комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, члена экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент МАИФ Валерий Казейкин согласился с коллегой Кудряшовым в том, что это качественный законопроект, разработанный и согласованный в короткие сроки. При этом специалист отметил, что единственный вопрос, который не был до конца разрешен в ходе работы над законопроектом, связан с определением жилого дома блокированной застройки и находящегося в его составе автономного жилого блока, а также статуса земельного участка под этим домом.

«Мнения членов рабочей группы разделились. Одна часть застройщиков считает зданием жилой дом блокированной застройки в целом, в котором все жилые помещения имеют статус квартир, — рассказал Валерий Казейкин. — Вторая часть застройщиков считает, что каждый автономный жилой блок в доме блокированной застройки является самостоятельным видом недвижимости».

Чтобы получить развернутое мнение представителей профессионального сообщества по данной развилке, по согласованию с руководством Департамента ЖКХ Минстроя России было проведено анкетирование среди застройщиков по списку, предоставленному Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА). С результатами опроса можно ознакомиться здесь.

Что показала международная экспертиза законопроекта

По мнению Валерия Казейкина, принятие такого важного законопроекта должно сопровождаться международной экспертизой в части гармонизации данного документа с нормами европейского законодательства.

«Учитывая большой законодательный и практический опыт строительства блокированных домов и эксплуатации малоэтажных жилых комплексов, который имеется в Чехии, рабочая группа обратилась в расположенный в Праге Европейский институт экономики с просьбой провести экспертизу документа с привлечением к ней специалистов из университетов Франции, Германии, Австрии, Швейцарии и Монако», — сообщил эксперт.

Результаты этой экспертизы Валерий Казейкин любезно предоставил порталу ЕРЗ, который сегодня и знакомит с ними читателей.

Как отмечают в заключении ректор Европейского института экономики Александр Ижболдин и профессор Людмила Лисовская, принятие закона актуально и своевременно, так как малоэтажные жилые комплексы и блокированные жилые дома являются относительно новыми видами недвижимости в России и требуют принятия законодательных норм, регулирующих обязательства застройщика, собственников такого жилья, и порядок управления такими комплексами и постройками.

Отсутствие конкретных законодательных норм приводит к возникновению в настоящее время спорных ситуаций на территории уже построенных и строящихся комплексов подобного типа. Первостепенным здесь является вопрос о типизации блокированного жилого дома в кадастре недвижимости (в органах Росреестра).

Обращаясь к чешскому опыту, эксперты сообщили, что в Чешской Республике существует два способа оформления объектов недвижимости рядовой застройки.

В первом случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки (в проекте обсуждаемого законопроекта это «жилой дом блокированный») оформляется как самостоятельный объект недвижимости (записывается в кадастре как отдельная жилая единица), но при этом бремя эксплуатации данного жилого помещения возлагается полностью на собственника такого помещения. В этом случае не создается кондоминиумов и пр.

Общим имуществом с другими жилыми помещениями (жилыми домами блокированными) считаются только примыкающие стены. Земельные участки вспомогательного назначения, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства и другого имущества, как правило, являются собственностью городской части или поселка, на территории которого находится комплекс.

«Ввиду того, что управление жилым комплексом в таком случае осуществляется каждым собственником самостоятельно (касается только собственности, зарегистрированной в кадастре недвижимости), администрация населенного пункта (муниципалитета) только организовывает вывоз коммунальных отходов и водоснабжение (водоснабжение до водомерной шахты или счетчика расхода воды, электричество — до счетчика расхода электроэнергии, газ — до редуктора магистрального газопровода/газопровода низкого давления с интегрированным счетчиком расхода газа)», — поясняют эксперты.

По их словам, годовые затраты на вывоз отходов делятся пропорционально количеству постоянно проживающих на территории населенного пункта собственников жилья. При этом тарифы на сточные воды устанавливаются Министерством сельского хозяйства Чехии, а затраты на водоснабжение вычисляются индивидуально по показаниям счетчиков.

Каждый собственник после приобретения дома должен самостоятельно заключить договор с поставщиками на оказание соответствующих услуг, принять на себя обязательства по их оплате и заявить в администрацию о своем новом обязательстве оплаты коммунальных услуг. Организацию снабжения электричеством и газом каждый собственник проводит самостоятельно путем обращения непосредственно к поставщику, обслуживающему населенный пункт.

«Все вышеуказанное дает основание сделать вывод, что данный подход больше направлен на установление самостоятельности каждого здания, как частного жилого дома, и, согласно чешскому законодательству, собственники частных домов не имеют права на создание товарищества собственников жилья», — резюмируют эксперты.

Во втором случае жилое помещение в составе жилого дома рядовой застройки оформляется как квартира в многоквартирном доме, дом получает единый идентификационный номер, а собственники — право на создание ТСЖ. В данном случае земельный участок не подлежит разделу под каждым жилым помещением и является единым под всем домом рядовой застройки, состоящим из нескольких жилых помещений, уточняют авторы экспертного заключения.

При этом данный единый земельный участок можно оформить в залог банку, что существенно упрощает для застройщика доступ к кредитным ресурсам при проектном финансировании и ипотечном кредитовании. Действует этот порядок на этапах покупки земельного участка, изготовления проектно-сметной документации, строительства, предварительной продажи, получения авансовых платежей. Но к моменту продажи непосредственно собственникам кредит должен быть погашен — в противном случае покупатель приобретает недвижимость, обремененную ограничениями, подчеркивают г-да Ижболдин и Лисовская.

При таком варианте компания-застройщик имеет возможность при освоении единого земельного участка получить дотации от Министерства регионального развития Чехии и Евросоюза. Эти дотации направляются на элементы благоустройства и объекты, предназначенные для размещения детских дошкольных учреждений, школ, поликлиник, а также на проезды, велосипедные дорожки, тротуары, детские и спортивные площадки, парковочные места, площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО. Также практикуется передача прав собственности на подъездные коммуникации муниципалитету в обмен на проведение инженерных сетей до границ участков.

При этом эксперты поясняют, что вариант создания ТСЖ в Чехии используется, как правило, только жильцами многоквартирных домов. В этом случае товарищество регистрируется как юридическое лицо и имеет право на заключение договоров с обслуживающей компанией, поставщиками услуг. Кроме того, ТСЖ имеет право обращения в суд в случае возникновения неуплат со стороны одного из собственников жилья или нарушения договорных услуг одним из подрядчиков.

Данный вариант способствует организации управления жилыми помещениями в составе рядовой застройки («дома блокированной жилой застройки» в Российской Федерации) своевременно и профессионально. На территории жилого комплекса обеспечено систематическое отслеживание порядка, соблюдение единого архитектурного стиля. Кроме того, с жителями таких домов проводится работа — в отличие от первого варианта, где каждый житель самостоятельно осуществляет мероприятия по эксплуатации своего жилого помещения.

По мнению авторов экспертного заключения, обсуждаемый законопроект подробно описывает порядок управления малоэтажными жилыми комплексами и жилыми домами блокированными (функции и компетенции товарищества собственников жилья или специализированного управленческого кооператива).

В качестве дополнения на основе чешского опыта можно рекомендовать расширение полномочий товарищества или кооператива для увеличения эффективности их работы, советуют специалисты. По их мнению, собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МЖК, должны иметь возможность принимать решения большинством голосов присутствующих. Остальные собственники, при невозможности присутствовать на собрании товарищества или кооператива, имеют право выписать доверенность на другого собственника.

Важнейшим дополнением может стать наделение товарищества собственников жилья или кооператива полномочиями для взыскания долгов с неплательщиков вплоть до обращения в суд. Для сохранения единого архитектурного облика ТСЖ или кооператив должны также обладать компетенцией вынесения решений по поводу выдачи разрешений на фасадные и ландшафтные работы отдельным собственникам, выбор единого подрядчика для проведения таких работ, как это практикуется в Чехии.

Предложенный законопроектом состав территории жилого комплекса, в который помимо самих жилых объектов и земельных участков входят также земельные участки вспомогательного использования, предназначенные для прохода, проезда к основным земельным участкам, размещения объектов инженерной и другой инфраструктуры, необходимой для обслуживания и эксплуатации основных земельных участков, в том числе для размещения элементов благоустройства; требует обязательного наличия четких границ такого жилого комплекса или установления наблюдения за его территорией, убеждены эксперты.

Именно такой вариант практикуется в Чехии: это либо ограждения по периметру всего жилого комплекса, либо установление видеонаблюдения на территории жилого комплекса и ее дополнительная охрана. Все части жилого комплекса во втором варианте являются максимально недоступными для посторонних, включая даже контейнеры для сбора отходов. Только при таком варианте собственники жилья могут быть уверены в том, что дополнительные затраты на обслуживание принадлежащего им общего имущества используются целесообразно, а территория недоступна для злоупотребления посторонними, поясняют авторы заключения.

Европейский институт экономики рекомендует сохранить в законопроекте целостность здания блокированной застройки, что соответствует его физической и правовой природе. Имеется в виду сохранение единого земельного участка под жилым домом блокированной застройки, уточняют эксперты, что, по их мнению, существенно упрощает проектное финансирование застройщика и, по опыту управления жилыми домами рядовой застройки в Чехии, способствует консолидации жителей жилого комплекса и своевременному и профессиональному управлению его имуществом.

Полностью экспертное заключение специалистов Европейского института экономики (Прага, Чехия) по проекту Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами)» можно прочесть здесь.

ОТ РЕДАКЦИИ. Как уже отмечалось, общественное обсуждение данного законопроекта на портале оценки регулирующего воздействия нормативных правовых актов (ОРВ) завершился 19 апреля. Между тем, как сообщили порталу ЕРЗ читатели, в самой процедуре обсуждения заложен существенный недостаток.

«Из всех вопросов, которые обычно выносятся на процедуру ОРВ, доступен только один: является ли предлагаемое регулирование оптимальным способом решения проблемы, — поясняет читатель портала ЕРЗ из Хабаровска. — В техподдержке портала ОРВ сказали, что список вопросов был отредактирован размещающим проект закона органом (Минстрой РФ — Ред.). То есть фактически никакого обсуждения нормативно-правового акта не ведется», — резюмирует он.

Ссылка на основную публикацию